Genoteerde eiendom ry steeds die golf

Posted On Wednesday, 28 September 2005 02:00 Published by eProp Commercial Property News
Rate this item
(0 votes)

Die Suid-Afrikaanse genoteerde-eiendomsektor het vanjaar sy stewige lopie van die laaste paar jaar voortgesit en die fundamentele toestande in die eiendomsbedryf is in dié stadium die beste nóg.

 

Leon AllisonSedert 1999 was genoteerde eiendom die bes presterende bateklas en het die markkapitalisasie van dié sektor (Liberty International uitgesluit) van R5 miljard toegeneem tot R51 miljard.

As Liberty International bygevoeg word, styg die markkapitalisasie tot R86,5 miljard. Liberty International is een van die grootste Britse eiendomsgroepe wat ook op die JSE genoteer is en sowat 40% van sy aandeelhouers is Suid-Afrikaners.

 

Is daar nog waarde?

 

Gevolglik het die vraag ontstaan of die sektor nog waarde inhou vir beleggers en of dit te duur geraak het vergeleke met ander bateklasse.

In 'n omvattende navorsingsverslag oor die genoteerde-eiendomsektor kyk mnr. Leon Allison, eiendomsontleder van First South Securities, na die stand van die sektor en die vooruitsigte. Hy verwag 'n verlenging van die bulmark en sê 'n totale opbrengs (kapitaal en inkomste) van 12% tot 16% in die volgende 12 maande is moontlik. Dié prestasie behoort kontant en effekte te klop, maar aandele kan op 'n nábelaste grondslag die beste vaar, sê hy.

 

Groei in inkomste-uitkering

 

Net so indrukwekkend is die groei in inkomste-uitkering wat deur die meeste van die genoteerde maatskappye en fondse behaal is.

Allison sê 12 maande gelede is groei van 4% in inkomste voorspel vir die genoteerde sektor, in Mei vanjaar 6,2% en tans word groei van 8,1% vir die volgende 12 maande verwag en 7,4% vir die jaar daarna.

Hy sê die risiko verbonde aan die groei-vooruitskattings is relatief laag omdat die grondbeginsels van eiendom stewig is en voortdurend verbeter.

In 'n relatief bestendige rentekoersomgewing sal genoteerde eiendom steeds betaamlike opbrengste lewer teenoor opwindende opbrengste, sê hy.

 

Eksterne skok

 

"Ons voorspel 'n totale opbrengs van tussen 12% en 16% vir die volgende 12 maande, wat aantreklik is wanneer inflasie 5% is en die beleggingsrisiko relatief laag. Selfs al word rentekoerse met 100 tot 150 basispunte verhoog binne 12 tot 18 maande, sal dit nie 'n fiasko wees nie," sê hy.

Allison meen die groeivlakke is egter nie op langtermyn volhoubaar nie.

"Ons het die verhouding tussen inkomstegroei in die genoteerde-eiendomsektor teenoor ekonomiese groei en inflasie die afgelope tien jaar ondersoek en gevind dat groei in genoteerde eiendom gemiddeld sowat 50% van nominale groei in die bruto binnelandse produk (BBP) (reële BBP-groei plus inflasie) is.

Hy waarsku dat 'n eksterne skok soos 'n olieprys van $100 per vat en die gevolglik hoër inflasie en rentekoersverhogings nadelig sal wees vir die genoteerde sektor. In so 'n scenario sal ander bateklasse ook negatief geraak word, met die uitsondering van kontant.

In die geval van 'n globale regstelling in die eiendomsmark is Suid-Afrika nie geïsoleerd nie en sal dié sektor geraak word. Allison sê dit is onrealisties om nie 'n afwaartse siklus in die vooruitsig te stel nie. "Strukturele veranderings kan die huidige bulmark verleng, maar op die ou end sal die sektor 'n tydperk van onderprestasie binnegaan. Dis net 'n kwessie van wanneer."

 

Presteerders

 

Onder die uitsoekaandele glo hy Grayprop, Sycom, Growthpoint en Hyprop is goed geplaas om stewige groei te lewer teen 'n relatief lae risiko op middel- tot lang termyn. "Dié vier aandele, saam met ApexHi se A-eenhede, moet deel uitmaak van enige genoteerde eiendomsportefeulje" sê hy. Op kort termyn beveel hy ApexHi se A- en B-eenhede aan, terwyl die blootstelling aan Grayprop en Martprop verlaag moet word. Hy glo Sycom en Hyprop toon meer opwaartse potensiaal as Growthpoint en Grayprop.

Vaste eiendom het die afgelope tyd duur geword, grootliks weens verkrygings deur private beleggers en eienaar- okkupeerders. Dit is dus nie onverwags dat korporatiewe bedrywighede onder genoteerde fondse toeneem nie, sê Allison.

"Hoewel ons ten gunste is van konsolidasie in die sektor, kan vyandige aksies 'n negatiewe uitwerking vir eenheidshouers in die betrokke fondse tot gevolg hê," sê hy.

Onlangse verkrygings sluit in Vukile se verkryging van 75% van MICC en Hyprop se verkryging van 'n belang van 44,4% in SA Retail. ApexHi is besig om die Prima-eiendomsfonds oor te neem.

Hy verwag ook 'n aantal nuwe noterings, waaronder 'n spesialis-hotelfonds deur die Grapnel-groep.

Na verwagting sal die fonds in November noteer met 'n verwagte eiendomswaarde van sowat R1,5 miljard en 'n markkapitalisasie van sowat R700 miljoen.

Dit volg op die onlangse notering van die Siyathenga-fonds, 'n spesialis-kleinhandelfonds uit die Pangbourne-stal.



Last modified on Monday, 05 May 2014 13:50

Please publish modules in offcanvas position.